Terrenos Rurales y Agrícolas: ¿Oportunidad de Inversión o Riesgo Legal? Claves para Evitar Conflictos en la Urbanización y Cambio de Uso

Por: Vitelio Vega, Director de Urbemax.com

El mercado inmobiliario peruano ha experimentado un notable crecimiento en la compraventa de predios rurales y terrenos agrícolas destinados a fines habitacionales. Sin embargo, detrás de estas operaciones aparentemente atractivas, existen riesgos legales considerables. El desconocimiento de las normas sobre habilitación urbana y cambio de uso del suelo, así como de los criterios jurisprudenciales clave, puede derivar en conflictos costosos y prolongados.

La Ley N.º 29090 - Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones establece requisitos indispensables para habilitar predios rurales con fines urbanos. Según esta ley, la licencia de habilitación urbana solo se otorga previa presentación de estudios técnicos que garanticen la viabilidad de servicios básicos y accesos adecuados (Artículo 7). Además, impone al propietario la responsabilidad de garantizar el acceso a servicios públicos antes de la venta (Artículo 9). El incumplimiento de estos requisitos faculta al comprador a interponer acciones judiciales (Artículo 16). Estos elementos reflejan la importancia de entender que las obligaciones contractuales deben interpretarse junto con las disposiciones legales vigentes.

Por otro lado, la venta de terrenos eriazos como lotes agrícolas sin los sustentos legales para su cambio de uso constituye un riesgo elevado. La Ley N.º 26505 - Ley de Tierras regula el cambio de uso del suelo agrícola, exigiendo que se cuente con la autorización expresa de la Dirección General de Asuntos Agrarios (DGAA) (Artículo 11). También establece que el cambio de uso no debe comprometer la productividad agrícola ni la seguridad alimentaria (Artículo 13). La omisión de estos requisitos puede conllevar la nulidad de la transacción (Artículo 17).

A estas normativas se suman pronunciamientos jurisprudenciales que refuerzan su cumplimiento. La Resolución N.º 234-2019-SUNARP-TR-L determina que la inscripción de habilitación urbana es esencial para la transferencia de terrenos residenciales. La Resolución N.º 185-2020-SUNARP-TR-T reafirma la necesidad de cumplir con los procedimientos administrativos para el cambio de uso de terrenos agrícolas. Finalmente, la Casación N.º 767-2018, Del Santa, establece que, incluso sin cláusulas contractuales explícitas, los vendedores deben realizar las gestiones necesarias para urbanizar los predios si estos fueron vendidos con fines habitacionales, reafirmando el principio de buena fe contractual.

Ante estos escenarios, tanto vendedores como compradores deben adoptar medidas preventivas. Es fundamental verificar la zonificación del terreno y confirmar que está destinado a fines residenciales. Los contratos deben definir expresamente las responsabilidades del vendedor en cuanto a la habilitación urbana y el cambio de uso del suelo. Asimismo, se recomienda contar con profesionales legales y técnicos experimentados y realizar una auditoría registral para identificar posibles restricciones o cargas ocultas.

Si bien la urbanización de terrenos rurales y el cambio de uso de tierras agrícolas representan oportunidades atractivas de inversión, también conllevan riesgos legales considerables. Cumplir con las disposiciones de la Ley N.º 29090, la Ley N.º 26505 y observar la jurisprudencia relevante es fundamental para garantizar operaciones inmobiliarias seguras. La transparencia, la diligencia y la correcta asesoría profesional son los pilares para evitar conflictos legales en un sector donde el crecimiento y la seguridad jurídica deben ir de la mano.

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